Warszawski rynek biurowy umacnia pozycję właścicieli.

Warszawski rynek biurowy utrzymuje wysoką aktywność najemców, podczas gdy nowa podaż pozostaje na rekordowo niskim poziomie. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku wolumen transakcji najmu przekroczył 592 000 m kw., co oznacza wzrost o 22% rok do roku. Jednocześnie wskaźnik pustostanów spadł do 7,9 proc., najniższego poziomu od 6 lat.

Ograniczona podaż coraz mocniej wpływa na rynek

W III kwartale 2026 roku na warszawski rynek nie trafił żaden nowy budynek biurowy. Od początku roku zasoby zwiększyły się o około 45 000 m kw., a do końca grudnia planowane jest oddanie kolejnych zaledwie 4 000 m kw. Oznacza to, że całoroczna nowa podaż będzie jednym z najniższych poziomów odnotowanych na stołecznym rynku w ciągu ostatnich dwóch dekad.

Równie ograniczona wydaje się perspektywa na kolejne lata. W latach 2027–2028 planowane jest dostarczenie około 160 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Ponad połowa obecnie realizowanej powierzchni koncentruje się w rejonie Ronda Daszyńskiego. Do największych projektów w budowie należą AFI Tower (50 000 m kw.), Upper One (36 000 m kw.), Drucianka Campus (32 000 m kw.) oraz Skyliner II (23 000 m kw.).

„Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę, w której ograniczona podaż coraz wyraźniej spotyka się z utrzymującym się na wysokim poziomie popytem. Szczególnie istotne jest to, że najemcy nie tylko zwiększają aktywność, ale coraz częściej decydują się zabezpieczać powierzchnię jeszcze przed ukończeniem projektów. Udział umów pre-let na poziomie 16% w III kwartale pokazuje, że w sytuacji ograniczonej dostępności atrakcyjnych biur, firmy są gotowe podejmować decyzje z wyprzedzeniem, aby zapewnić sobie dostęp do wysokiej jakości powierzchni w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. To również jeden z czynników, który będzie w najbliższych kwartałach wspierał dalszą presję na czynsze w najlepszych budynkach i lokalizacjach”, – komentuje Edyta Szmajda, Senior Analyst, Research, Knight Frank.

Najemcy pozostają aktywni, ale coraz częściej zabezpieczają powierzchnię z wyprzedzeniem

W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku firmy wynajęły w Warszawie ponad 592 000 m kw. powierzchni biurowej, co jest wynikiem o 22% wyższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Największą popularnością niezmiennie cieszą się lokalizacje centralne, które odpowiadały za 59% całkowitego popytu. Sam rejon Zachodniego Centrum Warszawy, obejmujący m.in. okolice Ronda Daszyńskiego, wygenerował 34% wolumenu najmu.

Na uwagę zasługuje również struktura transakcji zawartych w trzecim kwartale. Nowe umowy zwiększyły swój udział względem II kwartału z 43% na 56% całkowitego wolumenu, a wspomniane pre-lety stanowiły 16%.Renegocjacje odpowiadały za 33%, a ekspansje za ponad 8%.

„Z perspektywy najemców coraz wyraźniej widać, że znalezienie odpowiedniego biura nie sprowadza się dziś do porównania dostępnych ofert. Firmy muszą patrzeć kilka kroków do przodu, szczególnie jeśli zależy im na wysokim standardzie, dobrej lokalizacji i określonej skali powierzchni. Przy tak ograniczonej podaży decyzja o przednajmie może być sposobem na zabezpieczenie powierzchni, zanim trafi ona do szerokiej oferty. Jednocześnie rosnąca „konkurencja” o najlepsze budynki oznacza, że najemcy powinni odpowiednio wcześnie rozpocząć proces wyboru nowej lokalizacji lub renegocjacji obecnej umowy”, – mówi Dorota Mielke, Director, Head of Office Agency, Knight Frank.

Coraz mniej wolnej powierzchni

Spadek pustostanów jest kolejnym potwierdzeniem zmieniającej się sytuacji na warszawskim rynku. Na koniec września 2026 roku dostępna powierzchnia stanowiła 7,9% zasobów biurowych, o 0,6 p.p. mniej niż kwartał wcześniej i jednocześnie najmniej od 6 lat.

Jeszcze mniejsza dostępność powierzchni do wynajęcia występuje w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W rejonie Ronda Daszyńskiego do wynajęcia pozostaje obecnie około 17 600 m kw., co odpowiada zaledwie 2% powierzchni biurowej. W ciągu roku wskaźnik dostępności w tej części Warszawy zmniejszył się o 3,1 p.p.

Przy ograniczonej liczbie nowych projektów i utrzymującym się popycie można oczekiwać dalszego spadku poziomu pustostanów. Jednocześnie coraz wyraźniej widoczna jest presja na wzrost czynszów. Na koniec września stawki wywoławcze w centralnych lokalizacjach wynosiły zazwyczaj 18–32 EUR/m kw. miesięcznie, a poza centrum 12–20 EUR/m kw. miesięcznie. Najwyższe poziomy notowane są w najlepszych budynkach, oferujących wysoką jakość, nowoczesne rozwiązania i atrakcyjne lokalizacje.

Więcej o warszawskim rynku biurowym od jego praktycznej strony opowie Dorota Mielke, która na co dzień doradza najemcom przy wyborze odpowiedniej powierzchni:

Dorota Mielke
Head of Office Agency (Warszawa & Trójmiasto)
Tel. +48 695 340 277
E-mail: dorota.mielke@pl.knightfrank.com