Dane rynkowe,Okiem eksperta
Ten artykuł przeczytasz w 3 minuty
Rynek biurowy w Katowicach utrzymuje silną pozycję wśród miast regionalnych. Na koniec 2025 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły 742 000 m kw., co pozwoliło miastu zachować pozycję czwartego największego rynku regionalnego w Polsce. Stabilny popyt na biura do wynajęcia w Katowicach oraz brak nowej podaży w 2025 roku przełożyły się na spadek wskaźnika pustostanów do poziomu 21,6%.
Dla firm analizujących najem biura w Katowicach obecna sytuacja oznacza rosnącą konkurencję o najlepsze powierzchnie przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnych stawek czynszowych.
Podaż: brak zrealizowanych projektów i ograniczona aktywność deweloperska
Na koniec 2025 roku zasoby biurowe w Katowicach wyniosły 742 000 m kw., co stanowi około 6% całkowitych zasobów biurowych w Polsce. W całym roku nie oddano do użytkowania żadnego nowego budynku biurowego, co wyraźnie odróżnia Katowice od części innych rynków regionalnych.
W budowie pozostaje ponad 30 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach trzech projektów. Największym z nich jest kompleks Eco City Katowice (18 000 m kw.), realizowany przez Górnośląski Park Przemysłowy.
Ograniczona nowa podaż w krótkim terminie może sprzyjać dalszemu zmniejszaniu się dostępnej oferty, szczególnie w segmencie budynków o najwyższym standardzie technicznym i środowiskowym.
„Brak nowej podaży w 2025 roku, przy jednoczesnym wzroście aktywności najemców, naturalnie prowadzi do stopniowego ograniczania wolnej powierzchni i wzmacnia pozycję negocjacyjną właścicieli najlepiej zlokalizowanych obiektów,” – komentuje Iwona Kalaga, Leasing Manager w Knight Frank.
Popyt: najwyższy kwartalny wynik od trzech lat
Popyt na wynajem powierzchni biurowej w Katowicach w 2025 roku osiągnął poziom niemal 55 600 m kw., co oznacza wzrost o 17% względem poprzedniego roku. Katowice odpowiadały tym samym za 7% całkowitego wolumenu transakcji najmu w miastach regionalnych.
Szczególnie mocny był IV kwartał, w którym wynajęto 22 600 m kw.– to najlepszy kwartalny wynik od niemal trzech lat.
Struktura transakcji wskazuje na rosnący optymizm po stronie najemców:
- nowe umowy – ponad 76% wolumenu,
- renegocjacje – ponad 20%,
- ekspansje – 3,5%.
Dominacja nowych umów świadczy o zwiększonej skłonności firm do relokacji oraz poprawy standardu zajmowanej powierzchni. W praktyce oznacza to większą rotację na rynku i aktywne poszukiwanie atrakcyjnych opcji w segmencie biur do wynajęcia w Katowicach.
„Wyraźny wzrost udziału nowych umów pokazuje, że firmy nie tylko przedłużają kontrakty, ale coraz częściej decydują się na zmianę lokalizacji w celu optymalizacji kosztów i podniesienia standardu biura,” – dodaje Iwona Kalaga.
Pustostany: spadek, ale nadal najwyższy poziom w Polsce
Na koniec IV kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów spadł do poziomu 21,6%. To spadek o 1,8 p.p. kwartał do kwartału oraz o 1,6 p.p. rok do roku. Redukcja dostępnej powierzchni to efekt braku nowej podaży oraz stosunkowo silnego popytu.
Mimo wyraźnej poprawy, Katowice pozostają rynkiem z najwyższym wskaźnikiem wolnej powierzchni biurowej w Polsce. Z jednej strony oznacza to wciąż szeroki wybór dla firm planujących wynajem biura w Katowicach, z drugiej – presję konkurencyjną między właścicielami budynków.
Niewielki wolumen powierzchni w budowie może w kolejnych kwartałach dodatkowo ograniczać dostępność nowoczesnych modułów.
Czynsze i koszty najmu
Na koniec IV kwartału 2025 roku wywoławcze stawki czynszu w Katowicach pozostawały stabilne i zazwyczaj mieściły się w przedziale 10,00–14,50 EUR/m kw./miesiąc.
Opłaty eksploatacyjne utrzymywały się na poziomie od 14,00 do 26,00 PLN/m kw./miesiąc.
Stabilność stawek, przy jednoczesnym spadku pustostanów, tworzy relatywnie przewidywalne środowisko dla firm planujących rozwój działalności w Katowicach – zarówno w centrum miasta, jak i w projektach zlokalizowanych w ramach większych kompleksów biurowych.
Perspektywy rynku biurowego w Katowicach
Katowice korzystają z silnej pozycji aglomeracji śląskiej, rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz stabilnej obecności sektora usług biznesowych i przemysłu nowoczesnych technologii.
W krótkim terminie można spodziewać się dalszego stopniowego spadku wskaźnika pustostanów, szczególnie jeśli utrzyma się wysoka aktywność najemców. Ograniczona liczba projektów w budowie może przełożyć się na większą selektywność dostępnej oferty w segmencie klasy A.
Dla firm analizujących wynajem biura w Katowicach obecny moment może być korzystny do zabezpieczenia powierzchni na atrakcyjnych warunkach – zwłaszcza przy większych modułach i dłuższych umowach najmu.
Iwona Kalaga
Leasing Manager
T.: +48 503 809 448
E-mail: iwona.kalaga@pl.knightfrank.com
