Okiem eksperta,Magazyny
Ten artykuł przeczytasz w 4 minuty
Europa od trzech lat funkcjonuje w trybie „ciągłej zmienności”. Konieczność transportowania towarów drogą morską z Azji do Europy dookoła Afryki przez Przylądek Dobrej Nadziei, zamiast do tej pory przez Morze Czerwone i Kanał Sueski, wydłużyła średni czas dostawy o około 10–14 dni i wywindowała koszty. Coraz więcej firm musiało się przestawić z modelu „jak najtaniej” na „jak najpewniej” i nie jest to epizod, tylko nowa normalność. A mimo tego Polska pozostaje magazynowym liderem regionu – całkowita wielkość powierzchni na koniec III kwartału 2025 przekroczyła 36 mln m kw., a łączny popyt na magazyny (nowe powierzchnie i renegocjacje) w trzech pierwszych kwartałach ubiegłego roku przekroczył 4,5 mln m kw., co w porównaniu z ubiegłym rokiem stanowi wzrost o ponad 20%.
Na ile obecne napięcia geopolityczne realnie zmieniają dziś model funkcjonowania łańcuchów dostaw w Europie Środkowo-Wschodniej – a na ile są jedynie czynnikiem ryzyka „wkalkulowanym” w decyzje firm logistycznych i produkcyjnych?
Geopolityka i logistyka to naczynia połączone, a obserwowane od lat napięcia i zakłócenia w łańcuchach dostaw coraz bardziej to pokazują. Dla przykładu, ograniczone w ostatnich kilkunastu miesiącach możliwości transportu morskiego z Azji do Europy przez Morze Czerwone i Kanał Sueski zmieniły dotychczasowe punkty odniesienia dla czasów dostaw i kosztów frachtu. Transport dookoła Afryki oznacza mniej dostępną przepustowość i dużą dynamikę cen, z realnym przełożeniem na inflację dóbr w Europie. W odpowiedzi europejskie firmy optymalizują zapasy, dywersyfikują dostawców i tam, gdzie to możliwe oraz opłacalne, skracają i regionalizują łańcuchy dostaw, co na polskim rynku nieruchomości komercyjnych widać między innymi w rosnącym udziale lekkiej produkcji w popycie na wynajem powierzchni. Dodatkowo, wojna w Ukrainie przeniosła ogromną część przepływów lądowych przez tzw. Korytarze Solidarności, co jeszcze bardziej podkreśla rolę Polski jako znaczącego hubu logistycznego wewnątrz Unii Europejskiej. Chociaż dotychczas przez te korytarze była dostarczana głównie pomoc militarna i humanitarna, można się spodziewać, że oczekiwane wcześniej czy później zakończenie lub zamrożenie konfliktu może spowodować znaczący wzrost zapotrzebowania na dostawy na Ukrainę materiałów budowlanych i towarów konsumpcyjnych, co potencjalnie zwiększy zapotrzebowanie na wynajem powierzchni magazynowych w lokalizacjach takich jak Rzeszów.
Czy Polska – jako kraj przyfrontowy UE i NATO, a jednocześnie zaplecze logistyczno-produkcyjne dla Europy Zachodniej – zyskuje strategicznie na znaczeniu, czy raczej staje się rynkiem obarczonym dodatkowymi ryzykami z punktu widzenia najemców i inwestorów magazynowych?
Ogólny bilans pozostaje korzystny dla Polski – skala i płynność rynku przyciągają kapitał. Wolumen inwestycyjny w obiekty magazynowe wyniósł 873 mln EUR w I–III kw. 2025 r. i był o ponad 18% wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku, co potwierdza atrakcyjność polskiego rynku dla kapitału długoterminowego. Infrastruktura logistyczna i położenie Polski na mapie Europy, na skrzyżowaniu korytarzy Wschód – Zachód i Północ – Południe, pozostają jedną z naszych największych zalet pod kątem wyboru nowych lokalizacji centrów logistycznych i zakładów produkcyjnych. Kolejne warianty unijnych regulacji TEN-T, wzmacniające korytarze logistyczne biegnące przez Polskę i wydłużające je do Ukrainy i Mołdawii, potwierdzają tylko znaczenie naszego kraju jako regionalnego hubu logistycznego. Oczywiście, to nie oznacza braku wyzwań, ponieważ niepewność związana z dalszym rozwojem sytuacji na Ukrainie w połączeniu z bliskością frontu podnosi koszty ubezpieczeń i spowalnia procesy decyzyjne związane z lokowaniem w Polsce nowych projektów. Natomiast stabilny popyt na powierzchnie oraz rosnący napływ kapitału inwestycyjnego sugerują, że „premia za lokalizację” w przypadku Polski wciąż przewyższa „premię za ryzyko”.
Jakich trwałych zmian na rynku magazynowym można się spodziewać w perspektywie najbliższych kilku lat: większego nacisku na bezpieczeństwo dostaw i zapasy, nowych lokalizacji „strategicznych”, krótszych umów najmu, czy też wyraźnego podziału na logistykę komercyjną i infrastrukturę o znaczeniu krytycznym?
To, co raczej pozostanie z nami na dłużej, to konieczność zapewnienia bezpieczeństwa i ciągłości łańcucha dostaw w warunkach permanentnej zmienności – w perspektywie najbliższych kilku lat trudno raczej oczekiwać jakiejś trwałej stabilizacji. W kontekście rynku wynajmu powierzchni magazynowej oznacza to, że gra nie toczy się już o „najtańszy metr”, ale wygrywają lokalizacje, które minimalizują niepewność. Budowanie zapasów bezpieczeństwa w strategicznych lokalizacjach, dywersyfikacja i regionalizacja źródeł zaopatrzenia, ciągła analiza ryzyka i uwzględnianie go w planowaniu łańcuchów dostaw coraz częściej stają się nie wyjątkiem, lecz normą. Zmiany w europejskiej gospodarce wpływają również na lokalizacje magazynów – ciągła względna słabość produkcji i konsumpcji w Niemczech zmniejsza popyt na powierzchnie w zachodniej Polsce, rosnący eksport drogą morską z portów w Gdyni i Gdańsku sprawia z kolei większe zainteresowanie magazynami w Trójmieście. Ponieważ po kilku latach spowolnienia związanego między innymi z wysoką inflacją, popyt krajowy oraz sprzedaż detaliczna w ostatnich miesiącach znowu rosną, zwiększa się również zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w lokalizacjach obsługujących głównie dystrybucję wewnątrz Polski – w tym w Warszawie, Łodzi i Piotrkowie. W kwestii długości umów najmu najemcy z pewnością oczekują większej elastyczności, której nie mogą zawsze jednak zapewnić deweloperzy ze względu na przykład na ograniczenia związane z dostępem do finansowania nowych projektów – tu rolą doświadczonego doradcy/brokera jest zrozumienie i pogodzenie nierzadko sprzecznych interesów obydwu stron.
Zainteresował Państwa ten temat? Zapraszamy do kontaktu z autorem komentarza:
Przemysław Piętak
Head of Industrial & Logistics Agency Poland
T.: +48 515 383 065
E-mail: przemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com
