Automatyzacja zmienia nie tylko operacje. Zmienia także rynek najmu magazynów.

Jeszcze kilka lat temu, wynajem powierzchni magazynowej i dobór technologii automatyzacji były w firmach produkcyjnych, handlowych i logistycznych prowadzone często jako dwa odrębne, niezależnie od siebie projekty. To podejście jest jednak ryzykowne. Jak wynika z opublikowanego niedawno raportu firmy doradczej Chaingers „Automatyzacja magazynów w polskich firmach 2026”, coraz częściej planowana relokacja lub pozyskanie nowego obiektu (zarówno w formie wynajmu powierzchni, jak również inwestycji we własny budynek), łączy się z planami wdrożenia automatyki, niezależnie od wielkości firmy. To ważny sygnał dla rynku nieruchomości: nowy magazyn coraz rzadziej jest neutralną halą, do której technologię dobiera się później. Budynek oraz intralogistyka stają się jednym projektem inwestycyjnym, który wymaga bardziej niż dotychczas zintegrowanego podejścia do jego planowania i realizacji.

Z perspektywy firm doradczych reprezentujących najemców powierzchni magazynowej, oznacza to konieczność coraz lepszego zrozumienia specyfiki biznesu i operacji magazynowych klientów, a także zmianę kolejności decyzji związanych z wyborem lokalizacji oraz budynków. Zwłaszcza w przypadku bardziej kompleksowych projektów, na długo (często wiele miesięcy) przed rozpoczęciem poszukiwania powierzchni, wspólnie z klientem (oraz integratorami i dostawcami technologii) należy zdefiniować model operacyjny, historyczne i prognozowane w przyszłości wolumeny, strukturę zapasu, docelową przepustowość i koncepcję automatyzacji. Dopiero na tej podstawie można określić specyfikację techniczną nieruchomości, która staje się podstawą do zaproponowania i zaoferowania przez deweloperów konkretnych rozwiązań związanych z budynkiem. W przeciwnym wypadku, klient może wybrać obiekt, który na pierwszy rzut oka może wydawać się atrakcyjny pod kątem stawek najmu, ale który nie spełni wymagań technicznych dla planowanych technologii automatyzacji, będzie miał nieodpowiednią wysokość lub nośność posadzki, nie zapewni potrzebnej mocy przyłączeniowej prądu, albo w przyszłości będzie wymagał kosztownych zmian.

Wpływ automatyzacji na powierzchnię magazynową nie sprowadza się tylko do zmniejszenia wymaganej liczby metrów kwadratowych. Rozwiązania typu AutoStore, shuttle czy miniload zwiększają gęstość składowania i wykorzystanie kubatury, ale wymagają również dodatkowych stref buforowych, kompletacji, serwisu oraz integracji z procesami wydań i wysyłki towaru. W raporcie „Applied Automation in the Warehouse Boosts Value Across Stakeholders”, Prologis wskazuje, że automatyzacja rozwija się równolegle z powierzchnią logistyczną, a budynki z automatyką osiągają wyższą retencję najemców, dłuższe okresy najmu i wyższe stawki. Technologia nie eliminuje nieruchomości, lecz podnosi wartość obiektów, które potrafią ją obsłużyć.

Zmiany na rynku powierzchni magazynowych wymuszają również na najemcach większą świadomość w podejmowaniu decyzji związanych z wyborem lokalizacji i budynku. Według Knight Frank na koniec II kwartału 2026 r, stopa pustostanów w Polsce spadła do poziomu 6.6% – najniższego od trzech lat. Przy ograniczonej podaży wolnych powierzchni magazynowych dostępnych „od ręki” na wynajem, oraz budowanych spekulacyjnie przez deweloperów, można się spodziewać, że coraz częściej najemcy będą decydować się na wybór powierzchni, których budowa zostanie rozpoczęta dopiero po podpisaniu umowy najmu – zarówno w parkach magazynowych, jak i formule BTS („built-to-suit”). Zwłaszcza w przypadku budynków „szytych na miarę”, odpowiednio wczesne zaangażowanie najemców w proces ich projektowania pozwala dostosować parametry techniczne nieruchomości do wdrażanych w niej rozwiązań, a także zsynchronizować harmonogram prac budowlanych z terminami dostaw i wdrożenia automatyki.

Zmiana lokalizacji magazynu może też, paradoksalnie, ułatwić decyzję o jego automatyzacji. Jedną z najczęściej wymienianych przez najemców obaw związanych z wdrożeniem nowoczesnych rozwiązań technologicznych jest zachowanie przez nich ciągłości sprzedaży i operacji, co może być utrudnione w sytuacji, w której automatyka jest wdrażana w istniejącym magazynie. Alternatywą – zwłaszcza w sytuacji, w której do końca umowy najmu w obecnej lokalizacji pozostały jeszcze 2-3 lata – jest zaprojektowanie nowego magazynu z odpowiednim wyprzedzeniem, wdrożenie w nim docelowo planowanych rozwiązań technologicznych, a następnie przeprowadzka do nowej lokalizacji przed zakończeniem wcześniejszej umowy najmu. Działalność „na zakładkę” przez jakiś czas jeszcze w „starym” i „nowym” magazynie zapewnia ciągłość operacji, ale jednocześnie ułatwia bardziej przeniesienie towarów, wyposażenia i pracowników w docelowe miejsce prowadzenia biznesu.

Automatyzacja może mieć również istotny wpływ na umowę najmu. Im mocniej instalacja jest związana z budynkiem, tym dłuższego najmu oczekuje właściciel (zwłaszcza w przypadku projektów BTS), a najemca potrzebuje większej pewności operacyjnej. Negocjacje umowy najmu, oprócz standardowych zapisów, powinny wówczas objąć również aspekty takie jak własność instalacji, finansowanie adaptacji, dostęp serwisowy, rozbudowę, przywrócenie powierzchni oraz rozliczenie niezamortyzowanych nakładów. Harmonogram uruchomienia projektu musi uwzględniać zatem również testy, odbiory i czas na stabilizację wdrażanych rozwiązań, nie tylko przekazanie samej hali magazynowej.

Specyfikacja techniczna budynku dostosowanego do potrzeb automatyzacji powinna powstać wspólnie z projektantem, integratorem, deweloperem, rzeczoznawcą pożarowym, ubezpieczycielem i zespołem operacyjnym najemcy. Wysokość w świetle i siatka słupów powinny umożliwiać wdrożenie planowanych rozwiązań technologicznych  Posadzka dostosowana do automatyzacji wymaga analizy obciążeń równomiernych i punktowych, ugięć, dylatacji oraz tolerancji równości – standardowa deklaracja nośności w tonach na metr kwadratowy nie wystarczy.

Bardzo istotnym aspektem przy wdrażaniu automatyzacji w magazynach jest energia. Automatyka oznacza często większą wymaganą moc przyłączeniową, odpowiednią liczbę rozdzielnic, okablowanie oraz zapewnienie bardzo wysokiej stabilności zasilania.

Najbardziej wymagającym aspektem wpływającym na budynek przy wdrożeniu automatyzacji może być zapewnienie odpowiednich środków ochrony przeciwpożarowej. Standardowe projekty magazynów klasy A mogą często nie spełniać wymagań niezbędnych do wdrożenia systemów AS/RS lub rozwiązań opartych na transporcie wewnętrznym dużej liczby plastikowych pojemników. Koncepcję tryskaczy, zapas wody, oddymianie, strefy i dostęp dla służb trzeba uzgodnić na początku, wraz z rodzajem towarów i opakowań. Późniejsza korekta może oznaczać konieczność kosztownej przebudowy instalacji, dlatego kwestie związane z ochroną przeciwpożarową powinny być uwzględniane na odpowiednio wczesnym etapie projektu.

Relokacja magazynu połączona z automatyzacją nie jest klasycznym procesem najmu, lecz transformacją operacyjną opartą na nieruchomości. Doradcy przestają być jedynie agentami, ale zaufanymi ekspertami, zapewniającymi najemcom kompleksowe wsparcie w połączeniu strategii sieci logistycznej, doboru technologii i wyposażenia, specyfikacji technicznej budynku oraz warunków komercyjnych. Najlepszy magazyn nie będzie dziś tym z najniższym czynszem, lecz tym, który zapewnia najniższy całkowity koszt operacji, skalowalność i bezpieczne wdrożenie technologii przez cały okres najmu.

Zapraszamy do kontaktu i dyskusji z autorem tekstu:

Przemysław Piętak
Dyrektor, Szef działu wynajmu powierzchni przemysłowych i magazynowych
Tel. +48 515 383 065
E-mail: przemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com