ESG,Okiem eksperta,Poradnik,Trendy,Magazyny
Ten artykuł przeczytasz w 3 minuty
ESG i certyfikacja magazynów przestają być niszą
Z perspektywy działu doradztwa w wynajmie powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Knight Frank, pojęcie „zielonego magazynu” przestało być w Polsce niszowym trendem, choć nadal nie można mówić o całkowicie jednolitym standardzie rynkowym. W nowoczesnych parkach logistycznych rozwiązania zgodne z ESG, takie jak certyfikacja BREEAM lub LEED, energooszczędne oświetlenie LED, monitoring zużycia mediów, zwiększona izolacyjność budynków, przygotowanie pod instalacje fotowoltaiczne czy ładowarki dla samochodów elektrycznych, są dziś oczekiwane zarówno przez najemców, jak i instytucje finansujące inwestycje.
Dane PLGBC pokazują, że ponad 70% powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce posiada certyfikację środowiskową, przy czym dominującym standardem pozostaje BREEAM. W przypadku starszych magazynów i hal przemysłowych wcześniejsze certyfikaty na poziomie „Pass” lub „Good” często nie odpowiadają już aktualnym oczekiwaniom rynku. Coraz częściej konieczne stają się więc audyty techniczne i energetyczne, które pozwalają ocenić możliwość podniesienia standardu budynku oraz uzyskania wyższych poziomów certyfikacji, takich jak „Excellent” czy „Outstanding”.
Liczy się nie tylko certyfikat, ale realne koszty operacyjne magazynu
Na rynku nieruchomości logistycznych przewaga konkurencyjna coraz wyraźniej przesuwa się z samego posiadania certyfikatu ekologicznego na rzeczywistą jakość operacyjną budynku. Dla najemców coraz większe znaczenie mają niższe koszty eksploatacji magazynu, dostęp do zielonej energii, możliwość raportowania emisji CO₂ oraz odporność obiektu na przyszłe regulacje środowiskowe.
Podstawowe rozwiązania „green” stają się rynkowym standardem, natomiast obiekty niskoemisyjne, oferujące mierzalne oszczędności energii i niższe koszty operacyjne, nadal wyróżniają ofertę deweloperów magazynowych. W praktyce oznacza to, że przy wyborze powierzchni magazynowej najemcy powinni analizować nie tylko stawki czynszu, ale całkowity koszt użytkowania nieruchomości – obejmujący czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz koszty energii.
Ekologiczne hale magazynowe a wyższe czynsze najmu
Nowoczesne, ekologiczne magazyny często wiążą się z wyższym poziomem czynszu najmu. Wynika to z konieczności uwzględnienia kosztów inwestycji w energooszczędne technologie i rozwiązania ESG. Dla przykładu, instalacja pomp ciepła w istniejącym budynku magazynowym może kosztować nawet kilkaset tysięcy euro.
Część firm nadal porównuje dostępne powierzchnie wyłącznie pod kątem wysokości czynszu, co może prowadzić do błędnych decyzji biznesowych. W praktyce niższe zużycie energii i większa efektywność operacyjna nowoczesnych obiektów mogą rekompensować wyższe koszty najmu. Rozwiązania takie jak LED, BMS czy nowoczesna termoizolacja coraz częściej oferują policzalny zwrot z inwestycji.
Rynek akceptuje dziś tzw. „green premium”, jednak w Polsce nadal ma ono charakter selektywny. Najemcy rzadko są gotowi płacić więcej wyłącznie za „ekologiczny magazyn”, ale akceptują wyższy czynsz, jeśli przekłada się on na stabilniejsze koszty energii, zgodność z polityką ESG firmy oraz ograniczenie ryzyk regulacyjnych.
Dostępność mocy przyłączeniowej coraz większym wyzwaniem dla rynku magazynowego
W kontekście inwestycji przemysłowych i logistycznych coraz większym wyzwaniem staje się nie tylko sam koszt wdrażania rozwiązań ESG, ale również infrastruktura energetyczna. Ograniczona dostępność mocy przyłączeniowej, długie terminy realizacji po stronie operatorów sieci czy ryzyko ograniczeń w dostawach energii stają się istotną barierą dla nowych inwestycji.
Szczególnie w przypadku obiektów produkcyjnych dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej na działce inwestycyjnej bywa dziś większym wyzwaniem niż kwestia pochodzenia energii z odnawialnych źródeł.
Zielone magazyny jako przyszłość rynku logistycznego
Trend związany z ESG i zrównoważonym budownictwem magazynowym należy oceniać jako trwały, choć tempo zmian będzie uzależnione od sytuacji gospodarczej i poziomu kosztów inwestycyjnych. Presja kosztowa może ograniczać najbardziej kapitałochłonne rozwiązania, jednak nie zmieni kierunku rozwoju rynku.
Regulacje Unii Europejskiej, wymagania banków finansujących inwestycje, oczekiwania międzynarodowych korporacji oraz rosnąca zmienność cen energii sprawiają, że nowoczesny zielony magazyn staje się dziś przede wszystkim bardziej odpornym, bezpiecznym operacyjnie i atrakcyjnym inwestycyjnie aktywem.
Planujesz wynajem lub relokację magazynu?
Porozmawiaj z naszymi ekspertami o rozwiązaniach ESG, kosztach operacyjnych i najlepszych lokalizacjach logistycznych w Polsce.
Przemysław Piętak
Head of Industrial & Logistics Agency
Tel. +48 515 383 065
E-mail: przemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com
