Warszawski rynek biurowy w I kwartale 2026 – niska podaż wzmacnia pozycję właścicieli

Warszawski rynek biurowy w I kwartale 2026 roku utrzymał stabilne fundamenty, przy jednocześnie rekordowo niskiej nowej podaży. Ograniczona aktywność deweloperska oraz niewielka liczba projektów w budowie przesuwają równowagę rynkową w stronę właścicieli i będą sprzyjać dalszemu spadkowi pustostanów w kolejnych kwartałach.

Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce. Całkowite zasoby powierzchni biurowej wynoszą 6,28 mln mkw., co stanowi niemal połowę krajowych zasobów oraz ponad połowę całkowitego wolumenu najmu.

Niska podaż nowych biur w Warszawie ogranicza dostępność powierzchni

W I kwartale 2026 roku na warszawski rynek biurowy dostarczono około 43 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach trzech projektów. Największym z nich był budynek Studio A (24 000 mkw.).

Prognozy wskazują, że nowa podaż biur w Warszawie w 2026 roku pozostanie rekordowo niska – do końca roku planowane jest oddanie zaledwie około 6 000 mkw. Również w kolejnych latach aktywność deweloperska będzie ograniczona – w latach 2027–2028 na rynek trafi jedynie około 109 000 mkw.

Warto podkreślić, że niemal cała powierzchnia w budowie koncentruje się w centralnych lokalizacjach, głównie w rejonie Ronda Daszyńskiego, które pozostaje jednym z najważniejszych hubów biurowych w Warszawie.

„Skala nowej podaży pozostaje rekordowo niska, co w połączeniu z ograniczoną liczbą projektów w budowie będzie w najbliższych kwartałach kluczowym czynnikiem wpływającym na dalszy spadek dostępności powierzchni biurowej w Warszawie,” – komentuje Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Popyt na biura w Warszawie stabilny, rośnie udział nowych umów

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w I kwartale 2026 roku wyniósł niemal 134 000 mkw., co oznacza spadek o 9% rok do roku. Mimo to aktywność najemców pozostaje stabilna, a struktura popytu wskazuje na stopniową poprawę nastrojów rynkowych.

Strefy centralne odpowiadały za 54% całkowitego wolumenu najmu, z istotną rolą Ronda Daszyńskiego oraz Centralnego Obszaru Biznesu. Dużym zainteresowaniem najemców nadal cieszy się także Służewiec.

Największy udział w strukturze popytu miały nowe umowy (51%), które wyprzedziły renegocjacje (39%). Wzrost odnotowały również ekspansje (9%), co wskazuje na rosnącą skłonność firm do rozwoju i zajmowania większej powierzchni biurowej.

Najbardziej aktywnym sektorem najemców pozostaje branża IT, a silną pozycję utrzymują również firmy z sektora usług dla biznesu oraz finansowego.

„Widzimy wyraźny wzrost udziału nowych umów i ekspansji, co pokazuje, że najemcy wracają do podejmowania decyzji rozwojowych. Przy ograniczonej podaży najlepszych powierzchni może to prowadzić do większej konkurencji o najbardziej atrakcyjne biura,” – dodaje Zuzanna Mańk, negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Pustostany w Warszawie pod kontrolą – możliwe dalsze spadki

Na koniec I kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,5%. Oznacza to niewielki wzrost kwartalny, ale jednocześnie spadek o 1 punkt procentowy w ujęciu rocznym.

Pomimo chwilowego wzrostu, poziom pustostanów pozostaje relatywnie niski. W kolejnych kwartałach oczekiwany jest powrót do trendu spadkowego, co będzie wynikało z bardzo ograniczonej nowej podaży oraz stabilnego popytu na powierzchnie biurowe.

Czynsze biurowe w Warszawie stabilne, możliwa presja wzrostowa

W I kwartale 2026 roku czynsze biurowe w Warszawie pozostały stabilne. W centralnych lokalizacjach stawki wywoławcze wynosiły od 18 do 32 EUR/mkw. /miesiąc, natomiast poza centrum kształtowały się na poziomie 12–18 EUR/mkw. /miesiąc.

Opłaty eksploatacyjne również utrzymały się na stabilnym poziomie.

W perspektywie kolejnych kwartałów ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej – szczególnie w centrum Warszawy – może jednak prowadzić do wzrostu presji czynszowej w najlepszych projektach.

Jeżeli są Państwo zainteresowani zabezpieczeniem odpowiedniej przestrzeni biurowej wcześniej lub potrzebujecie wsparcie przy poszukiwaniu biura i późniejszych negocjacjach, nasza eksperta pozostaje do dyspozycji:

Zuzanna Mańk
Negocjator
Tel. +48 500 358 245
E-mail: zuzanna.mank@pl.knightfrank.com