Dane rynkowe,Okiem eksperta,Magazyny
Ten artykuł przeczytasz w 3 minuty
Polski rynek magazynowy utrzymuje silną pozycję w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej. W 2025 roku całkowity wolumen wynajętej powierzchni magazynowej osiągnął 6,6 mln m kw., co stanowi trzeci najlepszy wynik w historii i jednocześnie wzrost o 14% względem 2024 roku. Utrzymująca się wysoka aktywność najemców w połączeniu z ograniczoną podażą wpłynęła na dalsze obniżanie poziomu pustostanów w kraju.
Jednocześnie rynek inwestycyjny pozostaje w bardzo dobrej kondycji – wartość transakcji magazynowych wzrosła o 11% rok do roku, do poziomu 1,5 mld EUR, co potwierdza silne zainteresowanie ze strony międzynarodowych inwestorów oraz długoterminową atrakcyjność Polski jako kluczowego rynku logistycznego regionu.
Podaż: mniejsza liczba nowych projektów, stabilizacja w budowach
Na koniec 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 36,6 mln m kw.. Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej, która wynikała m.in. z oczekiwań na ożywienie popytu i stabilizację kosztów budowy, na rynek dostarczono 1,7 mln m kw. nowej powierzchni, o 35% mniej niż rok wcześniej.
Najwięcej nowych obiektów powstało we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w Warszawie. W budowie wciąż pozostaje ok. 1,8 mln m kw., z czego 60% stanowią projekty z umowami przednajmu.
„Pomimo ograniczonej nowej podaży, popyt pozostaje bardzo silny, a spadek wskaźnika pustostanów potwierdza, że rynek prawidłowo równoważy się po intensywnych latach 2021–2023. Inwestorzy instytucjonalni, zwłaszcza zagraniczni, postrzegają Polskę jako stabilny, przewidywalny rynek o długoterminowym potencjale wzrostu czynszowego. To jeden z powodów, dla których sektor magazynowy nadal dominuje w strukturze transakcji inwestycyjnych.” – komentuje Szymon Sobiecki, analityk rynku magazynowego w Knight Frank.
Popyt: operatorzy logistyczni i handel nadal dominują
Najemcy pozostają bardzo aktywni. W ostatnim kwartale roku podpisano umowy na blisko 2,2 mln m kw., co oznacza wzrost o ponad 40% względem poprzedniego kwartału. Największą rolę odgrywają operatorzy logistyczni 3PL, sieci handlowe oraz firmy z sektora lekkiej produkcji, której udział w popycie wyniósł ok. 15%.
Pustostany i czynsze: rynek się uszczelnia
Wysoki popyt i ograniczona liczba budów spekulacyjnych doprowadziły do dalszego spadku wskaźnika pustostanów, który na koniec 2025 roku wyniósł 7,4%, spadając o 0,8 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Stawki czynszów pozostają stabilne i wynoszą dla formatów big box: 3,8–5 EUR/m kw. oraz dla magazynów miejskich: 5–7,5 EUR/m kw.
Najwyższe czynsze utrzymują się w Warszawie, na Górnym Śląsku i w Krakowie.
„Rok 2025 pokazał, że rynek magazynowy w Polsce pozostaje niezwykle odporny i atrakcyjny dla biznesu. Widzimy wyraźną stabilizację kosztów oraz rosnącą dostępność wysokiej jakości powierzchni, co umożliwia firmom planowanie długoterminowych strategii rozwoju. Szczególnie istotne jest ponowne ożywienie sektora produkcyjnego, które zwiększa zapotrzebowanie na nowoczesne i dobrze skomunikowane obiekty.” – dodaje Natalia Mika, starszy negocjator w dziale wynajmu powierzchni logistyczno-przemysłowych w Knight Frank.
Inwestycje: duży udział kapitału amerykańskiego
W 2025 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym osiągnął 1,5 mld EUR, a liczba zawartych transakcji wzrosła o 17%. Największe przejęcia, w tym zakup obiektów Eko Okna za 253 mln EUR oraz parków w Bieruniu i Tychach za 100 mln EUR, zostały zrealizowane przez inwestorów amerykańskich, którzy odpowiadali za 38% całkowitego wolumenu.
Kontakt do naszej ekspertki:
Natalia Mika
Straszy Negocjator | Dział Wynajmu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych
M: +48 735 822 042
E-mai: natalia.mika@pl.knightfrank.com
