Rynek biurowy w Poznaniu w 2025 roku – stabilny rozwój i rosnąca aktywność najemców

Rynek biurowy w Poznaniu konsekwentnie umacnia swoją pozycję wśród największych ośrodków regionalnych w Polsce. Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosły 677 500 m kw., co plasuje miasto na szóstej pozycji w kraju pod względem wielkości rynku. W 2025 roku obserwowaliśmy umiarkowany, lecz wyraźny wzrost aktywności najemców, przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnych czynszów oraz relatywnie niskiego poziomu pustostanów.

Dla firm analizujących biura do wynajęcia w Poznaniu oraz planujących takie działania, obecna sytuacja rynkowa oznacza szeroki wybór powierzchni przy przewidywalnych warunkach finansowych.

Podaż: ograniczona nowa oferta, rekordowy wolumen w budowie

Zasoby powierzchni biurowej w Poznaniu stanowią ponad 5% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce. Od początku roku oddano do użytku ponad 4 900 m kw. w ramach ukończenia dwóch inwestycji.

Jednocześnie w budowie znajduje się niemal 78 000 m kw. powierzchni – to najwyższy wolumen spośród wszystkich miast regionalnych. Największym realizowanym projektem jest AND2 (40 000 m kw.), realizowany przez Von der Heyden Group. Oddanie budynku planowane jest na połowę 2027 roku, a po zakończeniu inwestycji będzie to największy biurowiec w mieście.

Tak wysoka aktywność deweloperska świadczy o długoterminowym potencjale miasta i stabilnym zainteresowaniu rynkiem. Dla firm rozważających wynajem biura w Poznaniu w perspektywie 2–3 lat oznacza to możliwość zabezpieczenia powierzchni w projektach typu pre-let.

„Poznań pozostaje jednym z najbardziej zrównoważonych rynków regionalnych – przy ograniczonej nowej podaży krótkoterminowej i jednocześnie znaczącym wolumenie projektów w budowie, miasto oferuje stabilność zarówno dla najemców, jak i inwestorów,” – komentuje Łukasz Latoszek, negocjator w Knight Frank.

Popyt: wzrost aktywności i dominacja renegocjacji

Popyt na powierzchnie biurowe w 2025 roku przekroczył 71 800 m kw., co oznacza wzrost o 8% rok do roku. Tym samym Poznań odpowiadał za 9% całkowitego wolumenu umów najmu w miastach regionalnych. W samym IV kwartale podpisano umowy na niemal 20 500 m kw..

Struktura popytu uległa istotnej zmianie. Renegocjacje stanowiły 53% całkowitego wolumenu transakcji – to pierwszy od czterech lat przypadek, gdy ich udział przewyższył nowe umowy. Nowe kontrakty odpowiadały za 37%, natomiast ekspansje za 10%.

Dominacja renegocjacji wskazuje na rosnącą ostrożność firm oraz koncentrację na optymalizacji kosztów, w tym kosztów relokacji i adaptacji powierzchni. Dla rynku oznacza to większą konkurencję między właścicielami budynków i elastyczniejsze warunki przy przedłużaniu umów.

„Obserwujemy większą wrażliwość najemców na koszty operacyjne i aranżacyjne. Decyzja o pozostaniu w dotychczasowej lokalizacji często wygrywa z relokacją, jeśli właściciel budynku oferuje konkurencyjne warunki finansowe,”–dodaje Łukasz Latoszek.

Pustostany: jeden z najniższych poziomów w regionach

Na koniec IV kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Poznaniu wyniósł 13,9%. Oznacza to wzrost o 0,3 p.p. kwartał do kwartału oraz o 0,5 p.p. rok do roku. Pomimo lekkiego wzrostu, Poznań pozostaje jednym z miast regionalnych z najniższym poziomem dostępnej powierzchni.

Dla firm poszukujących biur do wynajęcia w Poznaniu oznacza to relatywnie stabilny rynek – dostępność powierzchni jest wystarczająca, ale w najlepszych lokalizacjach i budynkach klasy A wybór może być ograniczony.

Czynsze i koszty eksploatacyjne

Na koniec IV kwartału 2025 roku czynsze wywoławcze pozostawały stabilne i mieściły się zazwyczaj w przedziale od 11,50 do 16,00 EUR/m kw./miesiąc. W najbardziej prestiżowych budynkach stawki mogły istotnie przekraczać ten poziom.

Opłaty eksploatacyjne utrzymywały się w przedziale 17,00–29,00 PLN/m kw./miesiąc.

Stabilność stawek czynszowych w połączeniu z rosnącą konkurencją między właścicielami budynków sprawia, że wynajem biur w Poznaniu może obecnie wiązać się z atrakcyjnymi pakietami zachęt (m.in. wakacje czynszowe, budżety na aranżację).

Perspektywy rynku biurowego w Poznaniu

Poznań łączy kilka kluczowych atutów: silne zaplecze akademickie, rozwinięty sektor usług dla biznesu, korzystne położenie logistyczne między Warszawą a Berlinem oraz relatywnie stabilne warunki najmu.

W krótkim terminie można spodziewać się dalszej przewagi renegocjacji w strukturze popytu oraz utrzymania stabilnych czynszów. W średnim okresie, wraz z oddaniem nowych projektów, konkurencja jakościowa na rynku wzrośnie, co może przełożyć się na dalszą poprawę standardu oferowanych powierzchni.

Dla firm analizujących biura do wynajęcia w Poznaniu oraz planujących relokację lub ekspansję, obecny moment sprzyja negocjacjom i zabezpieczeniu powierzchni na korzystnych warunkach, szczególnie w projektach będących w realizacji.

Zapraszamy do kontaktu:

Łukasz Latoszek
Negocjator | Dział Reprezentacji Najemcy
T: +48 503 809 532
E-mail: lukasz.latoszek@pl.knightfrank.com